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부동산중개계약의 의미와 법적성질

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Byadmin

10월 9, 2020

부동산중개계약의 의미와 법적성질

공인중개사법 제2조 제2호에 의하면 ‘“공인중개사”라 함은 이 법에 의한

공인중개사자격을 취득한 자를 말한다.’고 규정되어 있고,

같은 조 제3호에 의하면 ‘“중개업”이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고

중개를 업으로 행하는 것을 말한다.’고 규정되어 있다.

이를 종합하여 보면 부동산중개계약이란

‘중개의뢰인이 중개업자에게 토지 등의 중개대상물에 대한 권리의 득실변경에 관한

계약체결을 소개하고 알선할 것을 의뢰하고, 중개가 완성되어 계약이 체결되는 경우

보수를 지급할 것을 약정하는 계약’으로 정의할 수 있다.

부동산중개계약은 중개의 대상이 상행위를 내용으로 하는지 여부에 따라 상사중개와

민사중개로 구분된다.

상법상의 중개인은 상행위의 중개를 영업으로 해야 하므로 중개인이 기본적 상행위와

보조적 상행위의 중개를 하는 경우에만 상법상의 중개인이 되고,

기타 법률행위의 중개행위를 하는 경우에는 민사중개인이 된다.

일반적인 부동산중개계약은 상행위에 해당하지 않는 부동산거래를 내용으로 하기 때문에

민사중개에 해당한다.

민법상 중개계약에 대한 규정이 없다는 점에서 중개계약은 비전형계약의 일종인데,

민법상의 전형계약과 비교하면 다음과 같은 차이가 있다.

중개인의 행위는 특별한 사정이 없는 한 유상이라는 점에서 무상위임이 원칙인 민법상 위임계약과

구별되고, 중개인이 소정의 성과를 얻었을 때에만 보수를 청구할 수 있다는 점에서

고용계약과 구별된다.

또한 중개인은 거래에 대해서 일정한 권한이 주어지고 있지만,

원칙적으로 거래를 완성(계약의 성립)시키는 의무를 지지 않는 것에서 도급계약과 구별된다.

이로 인해 중개계약의 법적성질에 대해 위임계약설, 도급계약설, 혼합계약설, 특수한 위임계약설 등

다양한 견해가 있으며, 판례는 중개계약을 위임계약으로 보고 있다.

비록 민법상 위임계약은 무상이 원칙이지만 거래관행에 따라 유상의 위임계약이 인정될 수 있다는 점,

부동산중개업자가 선량한 관리자의 주의의무를 부담한다는 점 등을 고려할 때,

부동산중개계약은 민법상 전형계약 중 위임계약에 가장 유사한 것으로 생각된다.

부동산중개계약을 위임계약으로 파악한다면, 민법상 위임계약에 관한 규정들을

그 성질상 허용되는 한도에서 적용할 수 있다.

한편, 공인중개사법에서 부동산중개계약에 대한 구체적인 내용을 규정하고 있는데,

공인중개사법은 민법상 위임계약에 대한 특별법으로서 부동산중개계약에 있어서

민법에 우선하여 적용되어야 한다.

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